Recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) agitou o meio jurídico quando se fala em locação por temporada ou então, aluguel por aplicativo.
Segundo a decisão do STJ, caso a convenção do condomínio cuja finalidade seja a destinação residencial de suas unidades, estas não poderão ser alugadas por meio de plataformas digitais, a exemplo do Airbnb. Mas calma, isso não quer dizer que qualquer condomínio pode, à partir de agora, proibir tal prática.
Antes de entrar no assunto propriamente dito, ou seja, se o condomínio pode ou não impedir que seus condôminos disponibilizem suas unidades a este tipo de “locação”, devo dizer que a decisão do STJ não é vinculante, ou seja, só tem efeito a um determinado condomínio, localizado em Porto Alegre-RS.
Vamos ao tema
Muito se discute se é ou não permitida a locação dos apartamentos para finais de semana, para apenas um dia, ou qualquer outro período curto. É bom esclarecer que existe lei (n. 8.245/91) que prevê o aluguel por temporada, considerado aquela que não seja superior a 90 dias e que a destinação seja exclusivamente para residir temporariamente.
Art. 48 – Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária do locatário, para pratica de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Portanto, a locação por temporada é legal e não pode a convenção dispor em contrário. E ainda chamamos a atenção que essas locações poderão sim ser de apenas um único dia, está na lei.
Ocorre que, é comum a disponibilidade das unidades em plataformas digitais, tendo como a mais famosa o airbnb, apresentando os apartamentos como verdadeiros “paraísos de veraneio” ou “paradisíacos espaços de entretenimento”.
Quase todos os anúncios constam: Excelente área de lazer, piscina, sauna, internet, portaria, recepção 24 horas, estacionamento, etc. Para quem ler, a impressão é de que está diante de um verdadeiro “resort”.
Pois bem, esse é o problema. Uma vez que se disponibiliza não um apartamento para um contrato de locação como prevê a lei, os “anfitriões” como são definidos por estas plataformas, vendem o serviço de hotel aos seus “hóspedes” como as plataformas definem os que contratam, descaracterizando assim, a característica residencial, cuja finalidade é a que consta da convenção.
E esse foi o entendimento do STJ, a proibição é cabível nos casos em que a unidade seja destinada a finalidade não residencial, ou seja, hoteleira, comercialização de hospedagem.
Segundo ainda a Quarta Turma, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital se caracteriza como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas e sendo assim o condomínio destinado exclusivamente a finalidade residencial, não podem suas unidades serem disponibilizadas para a atividade de hospedagem remunerada.
Mas, e o “airbnb” é uma prática de disponibilização da unidade para locação por temporada ou hospedagem?
Em uma rápida pesquisa na página oficial do airbnb (https://www.airbnb.com.br/terms) podemos constatar que se trata de uma plataforma de mercado on-line que permite aos usuários cadastrados comunicar-se entre si e fazerem transações diretas de reservas. São tratados como “anfitriões” os que disponibilizam as unidades (apartamento, neste caso) e hóspedes, os que, geralmente em viagem (porém, não necessariamente), utilizam as “acomodações” (como eles definem a propriedade).
Poderíamos então enquadrar este tipo de cessão da propriedade como um contrato de locação por temporada? Devo dizer que não. O contrato de locação é regido pela lei 8.245/91 já citada acima.
Definido que a forma de disponibilização do apartamento pela plataforma do airbnb não se trata de uma atividade locatícia e sim de uma atividade de hospedagem, portanto, atividade econômica, naqueles condomínios estritamente residenciais, tal prática pode ser combatida, ou até mesmo, proibida, o que só aconselho se isso estiver causando constrangimentos ou incômodos aos moradores e que o proprietário deste apartamento não demonstre interesse em resolver.
Ah, ia esquecendo, quanto à superpopulação (exagero de hóspedes), a princípio, o condomínio não pode criar regras que limite a quantidade de pessoas no apartamento, já que a regra deve ser cumprida por todos os condôminos, inclusive aqueles que não exploram pela plataforma airbnb, e isso, no caso de uso normal, pode ferir o direito de propriedade (aquele do qual o seu dono pode usufruir da unidade ao seu inteiro deleite, sem causar incômodos, óbvio!).
Tem sim como conviver pacificamente com os condôminos que se beneficiam das vantagens do airbnb?
Eu diria que sim. Não permitindo superlotação nos apartamentos, exigindo dos hóspedes o máximo rigor quanto à produção de barulho e (aconselhável) que estes sejam privados do uso da piscina do condomínio ou do seu salão de festas, já diminui e muito, os riscos de incômodos ou constrangimentos que porventura os moradores habituais venham a sofrer.
No mais, um regimento interno rigoroso e a fiscalização com aplicação imediata das penalidades, em caso de desobediência, além de uma relação de diálogo entre todos (síndico, condômino, moradores e hóspedes), é a fórmula da boa convivência.
Inaldo Dantas