Inaldo

Não há ilegalidade na taxa de condomínio mais alta para apartamento com fração ideal maior

A convenção condominial pode instituir, para apartamentos maiores, o pagamento de taxa de condomínio mais alta, vinculada à fração ideal da unidade.

Com base no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso dos proprietários de uma cobertura que questionavam a obrigação de pagar a taxa de condomínio e as despesas extras em dobro. O colegiado reafirmou a jurisprudência segundo a qual é legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos.

Os proprietários ajuizaram ação para rever o valor da taxa, apontando a impossibilidade de pagar em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a cobrança se justifica porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente à cobertura (com área total de 519,12m², incluindo três vagas de garagem) é de 20%, enquanto a das demais unidades (269,56m², com duas vagas) é de 10%.

No recurso especial, os proprietários alegaram enriquecimento sem causa dos outros condôminos, afirmando que “as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com a fração ideal dos apartamentos, devendo todas as unidades arcarem com os custos na mesma proporção”. Eles disseram ainda que seu imóvel tem área interna similar à dos demais, diferindo apenas pela existência de um lavabo.

Fração ideal

O ministro Villas Bôas Cueva, relator, lembrou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.

“Por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa”, explicou o ministro ao mencionar precedentes nesse mesmo sentido.

Segundo ele, se a convenção estipula o rateio das despesas com base na fração ideal – exatamente o caso analisado –, não há violação de lei federal.

Villas Bôas Cueva comentou que se a construtora, em vez de edificar apartamentos maiores – como costumam ser as coberturas –, utilizasse a mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.

Por fim, o ministro observou que, segundo consta do processo, uma assembleia realizada em 2015 pelos condôminos rejeitou a proposta de rateio das despesas de forma igualitária.

O acórdão:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro (Presidente), Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 02 de junho de 2020(Data do Julgamento) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Relator

Inaldo Dantas – Advogado

Fexibilização do uso das áreas de lazer

O que mais se tem ouvido falar no momento é que está chegada a hora de reabrir os espaços interditados no início da pandemia, acontecido em março deste ano.

Pressionados pelos moradores, muitos síndicos têm cedido aos apelos e reaberto as áreas, principalmente piscina e academia, porém, introduzindo “novas regras” como rodízio de famílias e número reduzido de usuários. Será que tem valor esses limites?

Pois bem, nenhuma regra que não tenha sido aprovada pelos condôminos tem força de lei. Apenas aquelas contidas nos regimentos internos ou convenções têm legitimidade e podem ser impostas. Mas, se o síndico tem poderes de interditar, por que não teria também o de liberar com restrições? Explico:

É que, ao interditar, apesar de muitos acharem que o síndico não teria esse poder e que o veto do Presidente da República ao artigo 11 da Lei 14010/2020 o impediria de tomar esse tipo de decisão, o síndico tinha e continua tendo, apesar do veto, tal poder. O inciso II do artigo 1.348 do Código Civil lhe confere essa competência, veja:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Ao ter tomado a decisão de interditar as áreas de lazer, o síndico praticou, extrajudicialmente (ou seja, fora do juízo/justiça), o ato necessário à defesa dos interesses comuns: impedir a aglomeração de pessoas visando a não proliferação do coronavirus. Essas áreas, pela sua própria natureza, são espaços compartilhados que atraem muitas pessoas, e segundo as autoridades de saúde, no momento, o meio mais eficiente de se combater essa pandemia é o distanciamento das pessoas, daí a necessidade do isolamento social, atitude contrária à destinação das piscinas, academias e muitos outros itens de lazer nos condomínios.

Além do dispositivo legal acima, outro, no mesmo artigo (1.348), ainda impõe ao sindico zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores, confira:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Ok, vamos então supor que convenci que o síndico teria sim, mesmo com o veto do artigo 11 da Lei 14010/2020, agido dentro de suas atribuições ao interditar as áreas. Mas, uma outra pergunta ainda insiste nessa situação: Já que ele tem poderes para fechar, por que não teria os mesmos poderes para liberar com as regras sugeridas (rodízio, número reduzido de usuários, etc.)?
A resposta também será encontrada no código civil e no mesmo artigo já citado, o 1.348, vamos a ele:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

Prestem atenção, o síndico não só está obrigado a cumprir como também fazer com que se cumpra a convenção e o regimento interno. Creio que nenhuma convenção de condomínio ou regimento interno tenham previsto que iríamos passar por essa grave situação e já teriam se antecipado e previsto que o síndico poderia, por exemplo, impor um uso da piscina ou qualquer outro item de lazer, em forma de rodízio, como muitos estão sugerindo. Tenho (quase) certeza que essa condição jamais teria sido pensada por alguém e que ela tenha sido inserida nas convenções ou regimentos.

Portanto, partindo do princípio que não existe essa regra (o rodízio), ao síndico é dada a competência de não apenas cumprir, mas também a de cumprir a regra, não pode ele simplesmente reabrir qualquer espaço com regras que não sejam aquelas já existentes e que foram aprovadas pelos condôminos.

Mas, e o que fazer?

Deixei, de propósito, de comentar um último item citado no inciso IV do artigo 1.348, as determinações da assembleia. É nela que os condôminos e os síndicos devem buscar socorro. Já que não pode o síndico impor novas regras, nada impede que a assembleia assim o faça, já que a todos cabem cumprir sua determinação.

Portanto, se realmente as áreas de lazer agora pressionadas pelos moradores já têm asseguradas a segurança no seu uso, e isso tem que ficar muito bem esclarecido e garantido, nada impede que todas as sugestões de “novas regras” como o rodízio por família, número reduzido de usuários, entre outras, seja proposto, discutido e aprovado em assembleia, que ao contrário dos que muitos pensam, não está proibida de acontecer, apenas, não se recomenda a aglomeração de pessoas. Se o local para se realizar a reunião for amplo, se os limites de distanciamento forem respeitados e todos utilizarem máscaras, nada impede que se realize. Outra forma de ser realizada é virtualmente. Mas isso falaremos em outra oportunidade.

Assim, caso seu condomínio esteja passando por essa fase de flexibilização das áreas de lazer, muito cuidado com a retomada desses espaços e lembre-se: Não decida sozinho, chame a assembleia e deixe para ela a responsabilidade.

Inaldo Dantas

Senado aprova lei que amplia poderes do Síndico em tempo de “Coronavírus”

O Senado Federal aprovou na última sexta-feira 3/4 projeto de lei do Senador Antônio Anastasia (PSD-MG) que amplia os poderes do Síndico e, ainda suspende, até o fim do ano, as ações de despejo de imóveis urbanos.

Enfim, um projeto de lei que atende às necessidades dos Condomínios nesses tempos de pandemia por conta do Coronavírus. É que o Senado aprovou Projeto de Lei 1179/2020 do Senador Antônio Anastasia que, além de suspender as ações de despejo de imóveis urbanos, dá poderes aos síndicos, além dos previstos no art. 1348, de restringir a utilização das áreas comuns, restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, mesmo nas áreas privativas, além de permitir assembleias virtuais. O texto, tem a Senadora Simone Tebet (MDB-MS) como relatora. Agora a proposta vai para votação na Câmara dos Deputados.

Segundo o autor, o projeto visa não alterar as leis vigentes, dado o caráter emergencial da crise gerada pela pandemia, mas apenas criar regras transitórias que, em alguns casos, suspendam temporariamente a aplicação de dispositivos dos códigos e leis extravagantes. Os despejos dos locatários urbanos, por exemplo, ficam suspensos até 31 de outubro de 2020, mas não se liberam os inquilinos de pagar os aluguéis, embora se possa diferir seu adimplemento em caso de perda de renda por desemprego. Cria também restrições temporárias de acesso e de obras em condomínios, assim como quanto à realização de festividades nas unidades privativas e prevê a realização de assembleias virtuais.

Aprovado pela Câmara dos Deputados, o projeto vira lei e traz segurança jurídica aos síndicos que já vêm adotando algumas das medidas acima desde o início do isolamento social, onde muitos condomínios interditaram as áreas de lazer, limitaram o acesso de estranhos e impediram a continuidade de obras não emergenciais nas unidades, mesmo não havendo, expressamente, qualquer lei que amparasse.

Alguns artigos do projeto que interessam às relações condominiais:

CAPÍTULO VI Das Locações de Imóveis Urbanos
Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de outbro de 2020.
§ 1° O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
§ 2° É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.
Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
§ 1° Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
§ 2° Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput. § 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.

Dos Condomínios Edilícios

Art. 15. Em caráter emergencial, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 16. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Art. 17. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração

Assembleias e reuniões externas ou virtuais

Art. 19. As assembleias e reuniões referidas no art. 17 poderse-ão realizar de forma remota, com a possibilidade de participação e votação virtual, por meio da rede mundial de computadores (internet).
§ 1º Caso admitido pelas autoridades sanitárias locais, em caráter alternativo, os atos referidos no caput poderão ocorrer presencialmente em locais diversos dos determinados pela legislação em vigor, desde que se dê ciência aos participantes e que tais atos ocorram no município da sede social da pessoa jurídica

Autor: Inaldo Dantas

A Força da Mulher

“Dizem que a mulher é sexo frágil,
Mas que mentira absurda!” (Erasmo Carlos)
Os versos acima, do cantor e compositor Erasmo, lançados ainda no século passado, é o reconhecimento de um artista pelo que as mulheres já representavam na atualidade social.
Quem duvida? A realidade está bem visível; não há mais como não reconhecer o papel das mulheres em todos os segmentos da nossa sociedade e, no nosso caso em particular, no segmento condominial. Pesquisas mostram que os condomínios onde há síndicas ou outras gestoras condominiais respondem muito bem pela responsabilidade e pelo plus que é natural às mulheres, o zelo! Abrimos espaço para, em nome de Dona Bernadete do Condomínio ……., homenagear a todas as síndicas e gestoras condominiais. Elas estão presentes nas empresas prestadoras de serviços, tais como Mara, da M&M, em nome de quem queremos homenagear as demais desse setor . Também ao setor do comércio, na pessoa da Sra. Cristianne, do Shopping dos Condomínios; na Administração de Condomínios, a Sra. Jane da Administradora Efetiva . Enfim, não caberia nessa edição relacionar todas essas formidáveis mulheres que atuam no nosso segmento. Por isso queremos enviar, através das mencionadas acima, os cumprimentos de todos que fazem a Revista Condomínio e o reconhecimento da importância de comemorarmos, no mês de outubro, o Dia Internacional da Mulher.
Parabéns a todas, da portaria, dos serviços gerais, às supervisoras, às gestoras, às prestadoras de serviço, às empresárias, às contadoras, às administradoras, às advogadas etc., etc.
Estaremos sempre na Revista Condomínio, prontos para servi-las