evistacondominiojp_0vqui52c

Protesto de inadimplentes em condomínios

Quando o protesto de cotas condominiais foi aprovado no estado de São Paulo, em 2008, e no estado do Rio de Janeiro, em 2009, a novidade foi muito bem recebida. E, com o tempo, outros estados também passaram a permitir o uso desse recurso.
“Era uma forma muito boa de cobrar quem devia ao condomínio: ameaçar colocar essa pessoa no cadastro de proteção ao crédito, para que, assim, pagasse com mais rapidez o devido ao condomínio”, contextualiza o advogado especialista em condomínios Jaques Bushatsky.
Foi, na época, uma resposta ao Novo Código Civil que havia diminuído a multa para o atraso do pagamento das cotas condominiais de 20% para 2% ao mês – o que fez com que muitos condomínios assistissem a inadimplência aumentar consideravelmente, prejudicando, principalmente, aqueles que pagavam em dia.

Um novo cenário
Com a mudança, porém, do Código de Processo Civil em 2016, os condomínios foram bastante beneficiados: a cobrança de cotas atrasadas ganhou mais agilidade.
“Antigamente, eu tinha casos que se arrastavam por mais de dez anos. Desde o novo CPC, conseguimos fazer com que o condomínio receba bem mais rápido”, assinala a advogada Maria Estela Capeletti, advogada com ação focada em condomínios.
Esse é o entendimento de algumas das administradoras consultadas pela reportagem. Habitacional, Graiche, GK deixaram para segundo plano essa forma de “pressão” com o devedor.
“Atualmente, pouquíssimos clientes nos pedem esse tipo de medida. Cerca de 30 ou 40 condomínios, entre os cerca de 700 clientes”, quantifica José Roberto Graiche, diretor da administradora de mesmo nome.
Isso porque, com o novo CPC, tanto empresas administradoras de condomínio como os próprios síndicos têm achado mais efetivo já entrar com a ação de execução contra o devedor, ao invés de protestá-lo.
“Às vezes, o condômino já está protestado. Em outras situações, o síndico não quer colocar mais um empecilho para o pagamento dos atrasados. De toda a forma, se for para esperar para primeiro protestar e depois entrar com a ação, acho mais efetivo já entrar com a ação”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Válido em todo Brasil
Outra novidade trazida pelo novo CPC é que a possibilidade do protesto de cotas condominiais agora é nacional.
A lei, em seu artigo 784, inciso X, incluiu entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias dos condomínios, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que comprovadas por documentos.

Protesto ainda é utilizado
Marcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios, segue utilizando o método.
“Acho uma ótima forma de evitar a ação judicial. De dez protestos, quatro devedores nos procuram para fazer um acordo. Acho uma maneira muito boa de evitar mais processos judiciais. Também não custa nada para o condomínio e é bastante rápido”, argumenta o advogado.

O que é o protesto de
cotas condominiais?
O protesto é o ato formal perante a justiça de se provar a inadimplência de um título de dívida e é fiscalizado pelo Poder Judiciário.
Quando o processo é formalizado, o devedor é avisado e tem três dias para efetuar os pagamentos, ou terá seu nome incluído nas listas de proteção ao crédito. Os custos ficam por conta do devedor.

Desvantagens de se
protestar o devedor
Logo que a lei do protesto saiu, a medida era uma ótima forma de se pressionar o devedor a pagar ao condomínio.
“Hoje em dia, isso mudou. Muita gente deve, está com o nome ‘negativado’ e nem por isso deixa de conseguir um empréstimo”, pondera Jaques Bushatsky.
Além de ter perdido essa característica de “força”, um elemento que foi bastante citado é a possibilidade de se protestar a pessoa errada, o que pode levar o condomínio a ser processado.
“O entendimento atual é a pessoa prejudicada pedir o dobro do valor que supostamente estava em aberto. E, nesse caso, quem arca com esse custo é o condomínio”, explica Maria Estela Capeletti.
Caso a pessoa seja prejudicada no fechamento de um negócio, por exemplo, a indenização cobrada pode ser bem maior que o dobro do valor cobrado indevidamente.
“Penso que é algo que traz riscos para o condomínio e com um retorno que hoje em dia não vale tanto a pena. Melhor manter um diálogo aberto com o morador em questão e, depois de três ou quatro meses, já entrar com a ação de execução”, pondera ela.

Precisa de assembleia para protestar um devedor?
Justamente por ser uma lei, não há necessidade de se fazer uma assembleia para permitir o protesto.
Mesmo assim, é interessante dividir essa decisão com a comunidade.
“Sempre acho bom decidir esse tipo de coisa de forma coletiva. Assim, decide-se o período que o síndico espera antes de entrar com o protesto”, assinala Angelica Arbex.
Ela também aponta um cuidado importante: pesquisar a matrícula do imóvel, para protestar o dono da unidade e não o inquilino.

Cuidados para protestar
•Em assembleia deve-se votar se será possível protestar os devedores e a partir de quanto tempo após o atraso o nome deverá ser incluído no serviço de proteção ao crédito.
•O boleto de pagamento mensal também deve vir com o aviso que está passível de protesto. Dessa forma, ao receber a notificação do cartório de que seu nome está a um passo de ser protestado, o condômino não poderá alegar que “não sabia”.
•Além disso, é de suma importância estar com o cadastro de condôminos em dia. Protestar a pessoa errada pode resultar em diversos problemas – inclusive processo por danos morais, que o seguro de responsabilidade civil do síndico não cobre.
•Outro cuidado é verificar se o dono da unidade com pagamento atrasado tem o registro do bem ou não, os chamados “contratos de gaveta”. Nesse caso, quem deve ser responsabilizado pelo débito? O morador e proprietário de fato, ou a pessoa que possui o imóvel registrado no cartório?
•Há também a questão dos inquilinos. Quando o imóvel é alugado e a cota está atrasada quem deve ser negativado? Nesse caso, a maioria dos especialistas aponta o condômino como responsável, já que esse pagamento é de sua alçada, com ou sem inquilino no local.
Documentos necessários para protestar o devedor do condomínio
•Cópia da convenção;
•Cópia da certidão do Registro do Imóvel (com o nome do devedor como titular de direito real sobre a unidade);
•Cópia da ata da assembleia de eleição do síndico;
•Cópia da ata da assembleia onde o valor da cota foi estabelecido;
•Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.

Acordos evitam protesto
Se muitos discordam sobre a real eficácia do protesto para acelerar o pagamento de dívidas, há algo em que todos concordam: não há nada que substitua uma boa conversa entre síndico e inadimplente.
É fato que muitas vezes o condômino não pagou (ou não pode pagar) a cota daquele mês, mas, se o primeiro contato a respeito da cobrança já for uma carta da administradora, pode ser que esta não tenha o mesmo peso – mesmo que emocional – de uma conversa amigável com o síndico.
Quando há muitos moradores em débito com o condomínio, uma possibilidade é fazer um mutirão de pagamento. O síndico avisa com antecedência os moradores e se coloca à disposição para negociar durante, por exemplo, um sábado à tarde no salão de festas. Pode ser a chance de pagamento que um morador ou outro estavam esperando.
Nesses casos, é importante só desistir da cobrança judicial após a quitação efetiva do débito.

Ofensas em livro de condomínio causam danos morais, decide TJ-DF

Manifestação ofensiva em livro de condomínio causa danos morais que devem ser indenizados. Com esse entendimento, o 1º Juizado Cível de Sobradinho-SP condenou um morador a pagar indenização de R$ 2,5 mil ao síndico de um prédio por causa de comentários sobre sua situação financeira no livro.
O condômino recorreu, mas o recurso não foi conhecido pela 1ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal pelo não preenchimento dos requisitos legais.
O síndico conta que foi humilhado por causa de sua situação financeira e das funções exercidas quando era da ativa no Exército, o que se deu mediante manifestação em livro de ocorrências do condomínio onde moram. “Quero mais é que vocês se ferrem (…) tenho dinheiro sobrando para merda destes lotes (…) não sou um morto de fome, não preciso fazer bico para sobreviver e não fui para o Exército para ser doméstico”, diz a mensagem.
Após analisar os documentos constantes dos autos, a juíza entendeu que a ocorrência lavrada pelo morador extrapolou seu direito de informação e manifestação. De fato, disse a juíza, “o conteúdo da manifestação dele não foi ofensiva apenas aos condôminos, mas especialmente ao síndico na parte em que, indiretamente, o réu referia às atividades que sabia terem sido exercidas pelo autor quando na ativa no Exército Brasileiro, afirmando, o réu, de forma debochada e ofensiva, que ‘não preciso fazer bico para sobreviver e não fui para o Exercito para doméstico’, claramente se referindo ao autor”.
A julgadora ressaltou “que a doutrina e jurisprudência brasileiras são firmes ao reconhecer que há responsabilidade dos que ‘compartilham’ mensagens e dos que nelas opinam de forma ofensiva, pelos desdobramentos das publicações, devendo ser encarado o uso deste meio de comunicação com mais seriedade e não com o caráter informal que os usuários geralmente entendem ter”.
Sobre os argumentos apresentados pela defesa, a juíza registrou: “Ainda que o réu não reconheça que sua manifestação tenha tido a intenção de ofender o autor, basta uma simples leitura para se concluir que foi dirigida a ele e que, por óbvio, teve o intuito de rebaixá-lo de alguma forma, como se aquele que exerce as funções domésticas seja inferior a qualquer outra pessoa, sendo uma atividade digna de respeito como as demais que exijam ou não determinado nível de escolaridade do profissional”.
Assim, diante da conclusão de que “o réu, com sua conduta, ofendeu moralmente o autor, devendo indenizar o mesmo em razão da sua conduta ilícita”, a juíza julgou procedente o pedido deste para condenar o síndico a pagar-lhe a quantia de R$ 2,5 mil a título indenizatório, devidamente atualizada pelos índices oficiais e acrescida de juros de mora. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

ZS Imobiliária é exemplo de superação em tempos de crise

O empresário Joel Borges considerou como muito bom 2018 até agora para a Zona Sul Imobiliária e, apesar das dificuldades, desta

cou os resultados positivos e previu que para os próximos anos a tendência é o mercado melhorar cada vez mais.

Perseverança
“Procuro sempre

fazer o melhor para a equipe, manter todos motivados, nesse que é o trabalho do gestor, sempre acreditando, seja nos altos ou baixos e é assim que vem sendo”, afirmou, lembrando que chegou a passar um ano sem contratar ou demitir.

Espírito de equipe
Segundo Joel, é fundamental manter os valores de uma empresa e espírito de equipe, mantendo-a motivada, sem grandes prob

lemas de conflito interno, com a certeza de seus integrantes estarem trabalhando em uma empresa que dá valor a quem tem valor.

Valores cultivados
“Nesse contexto, a ZS cultiva a ética, que é a base de qualquer profissão, sobretudo a nossa, de corretor de imóveis; o comprometimento com os clientes e com os parceiros e a transparência em tudo que faz, que tem como resultado final a confiabilidade”, afirmou.

Deus acima de tudo
Sobre a eleição presidencial que se aproxima, ele disse acreditar que qualquer dos candidatos que vencer a disputa, buscará al

avancar a economia do País, que é movimentada pela cadeira produtiva da construção civil e do mercado imobiliário. “Temos que ter Deus acima de tudo, pois apesar de as notícias diárias não serem muito boas, a fé é fundamental para que possamos mudar essa realidade”, concluiu.

A Força da Mulher

“Dizem que a mulher é sexo frágil,
Mas que mentira absurda!” (Erasmo Carlos)
Os versos acima, do cantor e compositor Erasmo, lançados ainda no século passado, é o reconhecimento de um artista pelo que as mulheres já representavam na atualidade social.
Quem duvida? A realidade está bem visível; não há mais como não reconhecer o papel das mulheres em todos os segmentos da nossa sociedade e, no nosso caso em particular, no segmento condominial. Pesquisas mostram que os condomínios onde há síndicas ou outras gestoras condominiais respondem muito bem pela responsabilidade e pelo plus que é natural às mulheres, o zelo! Abrimos espaço para, em nome de Dona Bernadete do Condomínio ……., homenagear a todas as síndicas e gestoras condominiais. Elas estão presentes nas empresas prestadoras de serviços, tais como Mara, da M&M, em nome de quem queremos homenagear as demais desse setor . Também ao setor do comércio, na pessoa da Sra. Cristianne, do Shopping dos Condomínios; na Administração de Condomínios, a Sra. Jane da Administradora Efetiva . Enfim, não caberia nessa edição relacionar todas essas formidáveis mulheres que atuam no nosso segmento. Por isso queremos enviar, através das mencionadas acima, os cumprimentos de todos que fazem a Revista Condomínio e o reconhecimento da importância de comemorarmos, no mês de outubro, o Dia Internacional da Mulher.
Parabéns a todas, da portaria, dos serviços gerais, às supervisoras, às gestoras, às prestadoras de serviço, às empresárias, às contadoras, às administradoras, às advogadas etc., etc.
Estaremos sempre na Revista Condomínio, prontos para servi-las

Fórum Paraibano de Gestão de Condomínios

O Grupo GESTÃO INTELIGENTE – Treinamentos e Consultorias e a CASA OFFICES Coworking assumem parceria com a Revista Condomínio para realização em dezembro próximo do Fórum de Gestão em Condomínios. O Evento tem a assinatura profissional, no seu projeto e coordenação, deste colunista e de Saulo Félix da Gestão Inteligente e, terá como objetivo, reunir os profissionais e empresários da área, para um debate amplo, objetivo e democrático, visando esclarecer dúvidas, estender conhecimentos e ampliar o network. As inscrições para patrocínios já estão abertas e para participação individual a partir de 10 de outubro.

Inscrições aqui