Alysson Fábio L

Normas para utilização do elevador em tempos de crise da Covid-19

No que diz respeito ao uso do elevador no âmbito condominial durante as medidas de restrições para conter o coronavírus, ainda que exista justificável preocupação em relação ao grande potencial de contaminação da Covid-19 no ambiente supracitado, o síndico não poderá inovar mediante a criação de normas em desconformidade com a legislação brasileira e/ou normas internas do condomínio.

À luz do ordenamento jurídico brasileiro, o síndico não possui competência absoluta para administrar o condomínio, de maneira que se submete à pluralidade de normas jurídicas durante o cenário da Covid-19, tais como: Lei nº 4.591/64, Lei nº 14.010/2020, Constituição da Republica Federativa do Brasil, Código Civil brasileiro, convenção e regimento interno do condomínio e decretos do Poder Executivo.

Não resta dúvida de que a gestão condominial deve agir no sentido de assegurar saúde, sossego e segurança dos condôminos, visitantes e/ou prestadores de serviços, a fim de que sejam extirpadas do âmbito interno do condomínio situações fático-jurídicas que envolvam conflitos de natureza administrativa, cível e/ou penal.

Há de se mencionar, no que se refere à utilização dos elevadores nos condomínios edilícios, que o Ministério da Saúde do Brasil preparou uma cartilha de como evitar a propagação do coronavírus nos elevadores, vez que recomendou a utilização desses espaços de forma individual ou apenas com moradores do mesmo apartamento. E, caso o elevador esteja cheio, deve-se aguardar o próximo ou usar as escadas.

Por outro lado, convém consignar que a determinação da Secretaria de Saúde do Espírito Santo (nota técnica 51/2020 SESA-SSVS-GEVS-NEVS-SERVIÇOS) divergiu da recomendação do Ministério da Saúde, vez que o Estado do Espírito Santo tem recomendado a utilização do elevador pelo máximo de duas pessoas de unidades distintas ou por moradores do mesmo apartamento.

Em sequência, cumpre registrar a seguinte pergunta: o síndico pode exigir que os condôminos, visitantes e/ou prestadores de serviços adotem a recomendação da cartilha no que diz respeito ao uso do elevador por se tratar de um material elaborado pelo Ministério da Saúde?

Como ponto de partida, entendo que não pode existir a exigência de utilizar o elevador de forma individual e/ou apenas com moradores do mesmo apartamento apenas a partir de uma simples recomendação do Ministério da Saúde.

Sem dúvida, qualquer regra referente à utilização do uso do elevador no âmbito condominial deverá conter expressa previsão na legislação, decretos e/ou normas internas do condomínio; dito isso, torna-se necessária que a regra limitante da utilização do elevador possua substrato normativo eficaz destinado à comunidade condominial.

Com efeito, visando à minimização e/ou anulação de erros ou litígios, defendo a ideia que o síndico não deve absorver os conflitos no âmbito condominial de forma centralizada, vez que se torna sempre prudente acionar a assessoria jurídica nessas ocasiões, tendo como consequência ter à sua disposição a estratégia mais assertiva à luz da doutrina, da jurisprudência e da legislação para resolução do problema.

Assim, é relevante lembrar a verticalidade hierárquica das normas, segundo a pirâmide de Kelsen, que dispõe que as normas internas dos condomínios não têm aptidão e legalidade para contrariar normas hierarquicamente superiores (Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988; Código Civil; legislações e/ou decretos federais, estaduais e municipais).

Importante notar que a convocação de uma assembleia geral extraordinária visando à adoção de regras para utilização dos elevadores em tempo de pandemia dá margem a insegurança jurídica, vez que o direito fundamental de propriedade poderá servir de fundamento para que esse assunto seja discutido no Poder Judiciário por parte daquele que se sentir contrariado no que for decidido em assembleia, já que as normas internas não podem violar a Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988.

Infere-se que não existe uniformidade de opiniões no tocante à natureza jurídica do condomínio edilício no ordenamento jurídico brasileiro, porquanto há dois direitos de propriedade, de um lado o coletivo e do outro o individual.

O atual crescimento de mortes em razão da ausência de leitos de unidades de terapia intensiva, ausência de vacinas à disposição da sociedade brasileira e desvios de comportamentos da população, que insiste em não realizar a utilização correta da máscara facial, justificam a convocação urgente da assembleia geral extraordinária para definir novas regras de utilização do elevador.

Destarte, torna-se prudente ao síndico ser proativo para convocar a assembleia geral extraordinária com brevidade, a fim de inserir no regimento interno novas regras para utilização do elevador diante do cenário atual.

Em encerramento ao artigo, conforme esclarecimento acima, não vislumbro impedimento para alteração do regimento interno mediante assembleia geral extraordinária referente à nova regra de utilização do elevador durante a pandemia da Covid 19, de modo que deverá prevalecer o direito da propriedade coletivo em face do individual.

Marcelo Barça Alves de Miranda – advogado especialista em Direito Privado e diretor do Instituto Brasileiro de Pequenos e Médios Escritórios de Advocacia.

Feminicídio combatido

Portaria remota impediu ação em condomínio

Caso aconteceu em condomínio e agressor foi preso em flagrante

Dados do Alto Comissariado das Nações Unidas para os Direitos Humanos (ACNUDH) apontam que o Brasil é o quinto país no ranking mundial de feminicídio. No último dia 13 de fevereiro, um caso foi evitado na Baixada Santista e, felizmente, não se tornou mais um número nas estatísticas.

Em um condomínio monitorado com a tecnologia de portaria remota, em Praia Grande (SP), um homem recém-separado e ex-morador do condomínio invadiu o prédio e foi até o apartamento da ex-esposa, armado com uma faca.

“Primeiro ele tentou entrar usando a tag de acesso, como sua ex-mulher tinha pedido o bloqueio da mesma, ele não conseguiu entrar. Então, ele pulou o muro e arrombou a porta secundária do prédio e foi até sua antiga moradia, onde estava a ex-mulher”, explicou Rodrigo Guedes, Coordenador Operacional da Safer Portaria Remota.

O sistema remoto de monitoramento do condomínio flagrou toda situação e, uma das operadoras responsáveis, acionou imediatamente a polícia e avisou a síndica sobre a ocorrência. A Policia Militar agiu rapidamente e conseguiu deter o agressor ainda dentro do apartamento. O homem foi preso em flagrante por tentativa de homicídio.

A operadora do sistema que identificou a ocorrência relata que mesmo distante, ficou apreensiva com a cena. Porém pelo fato de estar em outro local e segura, se sentiu mais tranquila para tomada de decisão.

Segundo a profissional, além de ser um ataque a uma mulher, ela estaria totalmente indefesa naquela situação e que foi um alívio ver que tudo acabou bem.

A síndica do prédio, onde o caso ocorreu, acredita que a tecnologia utilizada pelo sistema de portaria remota foi essencial para o desfecho positivo da história. “Tendo em vista a agressividade desse ex-morador e a forma como ele entrou no prédio, se tivéssemos um porteiro no local ele teria sido uma vítima também. Com o monitoramento à distância, o problema foi resolvido com total agilidade e segurança”, complementa Rosangela Amaral.

De acordo com a empresa que realiza o monitoramento eletrônico do condomínio, a funcionária que conduziu o chamado receberá uma homenagem. “Nossa operadora agiu rapidamente e teve total controle no gerenciamento dessa crise, o que contribuiu para ação rápida da polícia e o sucesso da operação”, explica Raphael Vinholes, CEO da Safer Portaria Remota.

Fonte: https://www.diariodolitoral.com.br/

Fiscalização do CRECI/PB foi a mais produtiva na Região NE em 4º no país em 2019

A fiscalização do Creci-PB, em termos de produtividade, ficou em 4º lugar no País e 1º na Região Nordeste, é o que aponta Relatório da Diretoria de Fiscalização do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, relativo ao ano de 2019.

Nesse período, foi destacada a atuação do fiscal do Conselho que atua junto à Delegacia do Conselho na cidade de Campina Grande, Sérgio Ferreira Pereira. Ao longo do referido ano, foram lavrados 7.714 autos de constatação, 78 auto de infração exercício ilegal pessoa física, 19 autos de infração pessoa jurídica 19, 1.479 autos de infração diversos, efetuadas 158 notificações e realizadas 4214 diligências.

Mais uma vez, a equipe de fiscalização do Creci-PB, coordenada por Hermano Azevedo, tem seu trabalho reconhecido em nível nacional. Em 2019, ela recebeu, em Brasília, premiação do Cofeci pela melhor atuação no ano de 2018 entre todos os estados do Nordeste e o 4º no Brasil, com destaque individual para o então para o fiscal Ubirajara Prímola.

Novas estratégias de atuação

“Desde o advento da pandemia da Covid-19, nos adaptamos e adotamos novas estratégias de atuação de forma virtual, e assim, a equipe continua atuante, dando andamento à apuração de denúncias em desfavor dos profissionais que cometem atos em desacordo com as leis e legislação, além de averiguar as denúncias de exercício ilegal e demais casos emergenciais que ensejem diligência in loco de um agente fiscal”, afirmou Hermano Azevedo.

Já o presidente Rômulo Soares parabenizou a equipe e esse reconhecimento aoo efetivo combate ao exercício ilegal da profissão e empreendimentos ilegais, bem como do programa Creci-Itinerante, que percorre bairros da Capital e cidades da região metropolitana, além de municípios do interior da Paraíba, a exemplo de Cabedelo, Conde, Campina Grande, Bananeiras, Guarabira e Santa Rita.

Creci-Itinerante

A equipe da unidade móvel direciona as atividades aos profissionais, oferecendo, dentre outros, serviços como inscrições de pessoas física e jurídica e parcelamento de débitos, entre outros, bem como atende à população no tocante ao esclarecimento de dúvidas sobre documentação, certidões e contratos necessários para o fechamento de um negócio imobiliário.

“Assim, proporcionamos acessibilidade e descentralização administrativa dos serviços oferecidos pelo Creci-PB, com a atuação fortalecida por termos de cooperação técnica firmados com órgãos como o Ministério Público estadual e federal”, concluiu.

11ª FESÍNDICO

Apesar do agravamento da pandemia, há motivos para já estamos sendo vacinados. A cada dia ouvimos noticias de novos lotes de vacina, que possibilita expandir a companha para pessoas mais jovens, apesar da preferência, e estão certos, ser pelo critério de idade, assim como, pelos que estão na linha de frente no atendimento aos doentes.

E é nesse sentido do otimismo que nós estamos trazendo de volta o maior evento do segmento condominial do Brasil, a Feira de Condomínios do Nordeste, Interrompida em 2020 exatamente por conta da pandemia que ainda atinge grande parte do mundo. Pois bem, em 2021 teremos, sim, a Fesíndico.

A 11ª primeira edição já tem data e local, o Shopping RioMar já reservou espaço para a montagem dos estandes e do auditório, local onde acontecem as palestras apresentadas pelos melhores especialistas do mercado imobiliário do Brasil.
A feira volta cheia de novidades, afinal, o mundo mudou e essa mudança trouxe muitas novidades. Diante desse novo quadro, nós, organizadores da feira, também entusiasmados com o fim desta situação que trouxe aflição para todos, já começamos os preparativos, a começar pela data, dias 24 e 25 de setembro (sexta e sábado – das 13 às 22h).

O local reservado terá a maior área dentre todas as feiras já realizadas no RioMar. Serão 2.148m² onde serão montados em torno de 100 estandes, além de um espaçoso auditório, todos obedecendo os protocolos de segurança da OMS e demais autoridades.

As novidades não ficam apenas no espaço e na forma de montagem. Os expositores estrão com muitos produtos e serviços que surgiram por força da nova forma de convivência. Home-offices, proteção individual, produtos de limpeza, acessórios, segurança patrimonial, etc., foram itens que se adaptaram ao “novo normal” e todos eles expostos.

E não serão apenas as novidades trazidas pelos expositores que irão diferenciar essa edição da Fesíndico, a parte didática, representada pelas palestras, terão novos palestrantes. Profissionais que vêm fazendo sucesso em suas lives no Instagram e Youtube, de São Paulo, Roberto Rodrigues (@betorodrigsbr) e Gilberto Nikolaydls (@gilnikolayldls); de Jundiaí, Carlos Eduardo Quadratti (@kadu_quadratti); de Salvador, Jirdel Araújo (@jirdelsindicocoach) e eu Inaldo Dantas (@inaldodantas), juntos iremos fazer, ao vivo, a live de sucesso “Conversa Inteligente”, e num bate-papo informal, iremos tratar do tema “condomínio” de forma simples, porém, cheia de conteúdo, como tem sido a pauta da nossa live no canal do Youtube. Outros nomes, tão importantes quanto, serão divulgados no decorrer do ano, à medida que forem sendo confirmados.

Portanto, o momento é de acreditar que tudo vai dar certo, assim como dará certo essa nova edição da Fesíndico, a 11ª e a maior de todas!.

Não há ilegalidade na taxa de condomínio mais alta para apartamento com fração ideal maior

A convenção condominial pode instituir, para apartamentos maiores, o pagamento de taxa de condomínio mais alta, vinculada à fração ideal da unidade.

Com base no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso dos proprietários de uma cobertura que questionavam a obrigação de pagar a taxa de condomínio e as despesas extras em dobro. O colegiado reafirmou a jurisprudência segundo a qual é legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos.

Os proprietários ajuizaram ação para rever o valor da taxa, apontando a impossibilidade de pagar em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a cobrança se justifica porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente à cobertura (com área total de 519,12m², incluindo três vagas de garagem) é de 20%, enquanto a das demais unidades (269,56m², com duas vagas) é de 10%.

No recurso especial, os proprietários alegaram enriquecimento sem causa dos outros condôminos, afirmando que “as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com a fração ideal dos apartamentos, devendo todas as unidades arcarem com os custos na mesma proporção”. Eles disseram ainda que seu imóvel tem área interna similar à dos demais, diferindo apenas pela existência de um lavabo.

Fração ideal

O ministro Villas Bôas Cueva, relator, lembrou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.

“Por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa”, explicou o ministro ao mencionar precedentes nesse mesmo sentido.

Segundo ele, se a convenção estipula o rateio das despesas com base na fração ideal – exatamente o caso analisado –, não há violação de lei federal.

Villas Bôas Cueva comentou que se a construtora, em vez de edificar apartamentos maiores – como costumam ser as coberturas –, utilizasse a mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.

Por fim, o ministro observou que, segundo consta do processo, uma assembleia realizada em 2015 pelos condôminos rejeitou a proposta de rateio das despesas de forma igualitária.

O acórdão:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro (Presidente), Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 02 de junho de 2020(Data do Julgamento) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Relator

Inaldo Dantas – Advogado

A RETIRADA DE PODERES DO SÍNDICO PELO VETO AO ARTIGO 11 DA LEI 14.010/20

Após longa tramitação no Congresso Nacional quanto ao PL 1179/20, que trata sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações de Direito Privado (RJET) da COVID-19, cuja demora na sua sanção implicou em inúmeras demandas no Poder Judiciário, finalmente houve aprovação pelo Presidente da República, porém com vetos a diversos dispositivos.
Falaremos aqui sobre o veto ao artigo 11, agora da Lei 14.010/20[1], o qual acarreta tamanha insegurança jurídica, podendo motivar diversos condôminos a pressionarem Síndicos e até mesmo buscarem a via judicial para a satisfação das suas necessidades pessoais, gerando riscos à saúde da coletividade com possibilidade de contaminação pelo corona vírus.
É verdade que a lei é imperfeita, porém, necessária nesse momento atípico de pandemia que vivemos, de modo que o artigo 11 ora vetado apenas reforçava os poderes do artigo 1.348, do Código Civil: (i) praticar, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (ii) cumprir e fazer cumprir a convenção; e (iii) diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
Segundo o Presidente da República, os motivos para o veto foram no sentido de que caberia a assembleia condominial decidir pelas restrições e proibições. Outros especialistas entendem que o artigo seria inconstitucional dando poderes absolutos ao Síndico, o que o tornaria um tirano.
Ousamos discordar tanto do Poder Executivo que vetou a norma como também daqueles que pensam na forma acima mencionada.
Em primeiro lugar temos que reforçar: estamos numa situação de excepcionalidade jamais vivida por muitos, onde a agressividade do vírus no corpo humano fez com que medidas fossem adotadas como o isolamento social para evitar para tentar conter o risco da contaminação da doença grave que já vitimou milhares de pessoas.
Foi nesse sentido que o legislador quis agir quando da elaboração do artigo 11 da lei 14.010/20, ao conferir poderes ao Síndico para restringir ou proibir acesso as áreas comuns, reuniões, festividades e obras que não fossem emergenciais.
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[1] Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso a propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.”
Se assim não fosse, qual seria então o sentido da norma? Deixar sem qualquer regulamentação significaria permitir que condôminos fizessem o que bem entendessem acionando inclusive o Poder Judiciário como tem sido feito.
O Síndico tem obrigação de fazer com que as regras legais e convencionais sejam respeitadas no condomínio, assim como o próprio o artigo 1.336, inciso IV[1], do Código Civil, que impõe aos condôminos e possuidores o respeito à saúde e sossego dos demais moradores.
A intenção do artigo 11 foi justamente deixar isso mais claro, evitando que cada um fizesse interpretações equivocadas, garantido assim ao Síndico o cumprimento das suas obrigações de deveres previstos em lei e convenção.
É claro que existem casos pontuais em que determinado Síndico age com abuso de poder, porém, não podemos torná-los como regras para permitir vetar o artigo em comento.
A situação agora parece permitir que condôminos possam extrapolar (como tem acontecido em diversos casos) seu direito de propriedade que não é absoluto. Imaginamos na prática aquele condômino que pretende fazer uma festa dentro da sua unidade privativa convidando 10 (dez) pessoas.
Não somente barulho, perturbação ao sossego, mas também as pessoas que adentram no condomínio usando elevadores, tudo isso são riscos de contágio e propagação do vírus, e com o veto do artigo 11, pode-se entender que o condômino agora poderá usar sua unidade privativa como bem entende.
O que temos vistos nesses 04 (quatro) meses de pandemia são inúmeras demandas judiciais propostas por condôminos visando reformas (a maioria delas sem qualquer urgência) e acesso as áreas comuns (uso de academias, piscina, parquinhos, etc..)
O bom senso tem prevalecido pelo Poder Judiciário na maioria dos casos, negando pedido liminares infundados, tudo no sentido de proteger a saúde da coletividade e evitar o contágio pelo vírus.
Esse foi o espírito do artigo 11, e a mensagem que fica agora é que sem ele, gera-se enorme insegurança jurídica, passando à sociedade a mensagem equivocada e perigosa de que agora tudo pode e que certamente vai abarrotar ainda mais o Poder Judiciário.
Vamos acompanhar as consequências desse veto, lembrando ainda que o Congresso Nacional poderá derrubá-lo e voltar ao texto original da lei.
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[1] Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes

Por: Flavio Marques Ribeiro, advogado com experiência profissional desde 2002; Especialista em Processo Civil pela PUC/SP. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Advogado militante nas áreas de Direito Civil e Direito Imobiliário.

Entrevista com o presidente do SECOVI/PB Erico Feitosa

RC – Quais consequências a pandemia de Covid -19 deverá exercer nos condomínios e mercado condominial?

EF- Com certeza absoluta nunca mais o mundo será o mesmo e em nossos condomínios não será diferente. Existe uma tendência que precisa ser observada quanto ao comportamento das pessoas, no tocante a utilização de áreas comuns e de convivência, pois num momento como esses ficou evidenciado que ainda estamos longes de alcançar soluções que unam o bom senso e a segurança jurídica. Ainda é cedo para qualquer previsão, o momento agora é de observação.

RC – Como deverá ser o novo modo nos Condomínios após a pandemia?

EF – Como falei anteriormente, ainda é cedo para qualquer tipo de previsão, até porque não sabemos quanto tempo de pandemia ainda vai perdurar, pois existem correntes científicas que falam numa segunda onda, terceira onda e assim por diante. Enquanto gestores condominiais precisamos estar atentos diariamente com tudo que nos cerca, quais são as reais necessidades de nossos prédios? O que efetivamente pode ser feito para melhorar?, pois sabemos que “viver em condomínio” não é fácil e numa época dessas que estamos vivenciando, muito menos. Porém, talvez ela sirva de modelo para que possamos valorizar cada vez mais as relações humanas em detrimento ao tecnológico, sem esquecermos que as ferramentas tecnológicas terão um papel fundamental nessa aproximação entre as pessoas.

RC – Qual a contribuição que o SECOVI -PB, dispensou aos associados nesse período?

EF – Desde o início dessa pandemia tomamos várias medidas em prol de nossos associados, dentre as quais, logo ainda em março, prorrogamos para o dia 30/09 o pagamento da contribuição associativa. Suspendemos o pagamento das mensalidades pelo mesmo período, facultando a cada condomínio o pagamento dentro de suas possibilidades. Também elaboramos um vasto material didático a respeito da COVID-19 e sua relação direta com os nossos condomínio, desde a prevenção, passando por orientações mais técnicas a respeito de posicionamento jurídicos, onde também disponibilizamos nossa assessoria jurídica para tirar as dúvidas dos nossos associados e por fim finalizamos uma cartilha com instruções de prevenções ao COVID-19 que aliás, foi modelo para os demais Secovis do Brasil, a qual pode ser acessada no QR CODE, com acesso nesta edição. Nela orientamos de maneira bem específica a todos os condomínios residenciais e comerciais, pois também estes últimos, estarão no mesmo processo de “reabertura” de áreas comuns, e de como cada condomínio poderá ser conduzido daqui pra frente.
RC – Como deverá ser o relacionamento Sindicato e Condomínios?

EF- Nós esperamos que esse relacionamento seja mais próximo, pois o nosso papel primordial é o de esclarecer como cada um pode exercer seu mister, dentro de uma conjuntura tão complexa existente na questão condominial. Buscamos ser parceiros dos Condomínios e gostaria aqui de aproveitar esse espaço para convidar você síndico a conhecer um pouco mais do SECOVI-PB. Siga-nos no instagram ou acesse nosso site, para conhecer o nosso trabalho de perto e ver o que temos feito tudo que é possível para dar ao síndico um maior suporte nesse momento tão delicado. E se você chegou até aqui na leitura e fez sua parte, convido-lhe a ser mais um associado, pois somente assim poderemos cada dia mais fortalecer esse segmento condominial, tão importante na vida de cada um de nós.

Para saber mais :
@secovipb | www.secovipb.com.br.

“Pelo que nos proporciona ganhar, a anuidade do Creci-PB é um valor justo”, diz corretor

O corretor de imóveis Josean Cícero de Araújo Silva, com 41 anos e 8 anos de profissão considera o valor da anuidade devida ao Creci-PB (R$ 652,00) como justo e imperceptível no orçamento, sobretudo considerando o que essa condição legal proporciona ganhar e tudo o que é oferecido pelo Órgão à categoria, a exemplo, da defesa da reserva de mercado cursos, treinamentos e benefícios em convênios.
“Eu acho que é um dever e apesar de ver alguns poucos reclamarem, entendo que é uma questão de se buscar o trabalho, pois, particularmente para mim, não troco essa minha profissão por qualquer outra, pois posso ganhar tão bem ou mais do que outros e colocaria com prazer um adesivo no meu carro ‘eu amo ser corretor de imóveis”, afirmou.

Segurança e credibilidade
Ele avaliou como excelente a estrutura e a gestão do Conselho, que transmite segurança e credibilidade aos registrados. Josean conta que se especializou mais em loteamentos e condomínios e atualmente trabalha com a empresa do Condomínio Fazenda Real, onde os negócios vão de vento em popa.
“Conseguimos isso, tomando todas as medidas, como o distanciamento social, uso de máscaras em álcool em gel e as visitas sendo feitas comigo e o cliente indo ao condomínio em carros separados. Lá chegando, ao ar livre, com menos riscos, mostro o lote e graças a Deus estamos vendendo bem, não paramos as vendas, sempre vendendo, sucesso total, e todo atendimento é através de um corretor um cliente por vez, assim está dando certo”, concluiu.

Eficiência na representatividade
Quase como a mesma idade (47) e mesmo tempo no mercado imobiliário (8 anos), com especialização em vendas na região do litoral sul, Marcos Vinícius também destaca a importância do pagamento da anuidade, no sentido de fortalecer o Creci-PB, por exemplo, no combate ao exercício ilegal da profissão e dar suporte à categoria. “Outros Conselhos não têm essa eficiência na representatividade”, constatou.
Marcos declarou que, nesse período de pandemia, as edições virtuais do programa de educação continuada Educacreci, aliadas aos cursos online gratuitos têm sido fundamentais para atualizar conhecimentos, fazendo-o crescer pessoal e profissionalmente. Por fim, ele elogiou a campanha deflagrada pelo Órgão, que contemplou mais de 200 corretores de imóveis em estado de necessidade pela pandemia da Covid-19, com cestas básicas.

Pagamento até 25 de agosto e Refis
A pedido do Creci-PB, o Cofeci prorrogou até o próximo dia 25 de agosto o pagamento pelo valor original da anuidade 2020 devida por corretores de imóveis e empresas imobiliárias, inclusive com opções de parcelamento.
Além disso, encontra-se vigente até o dia 31 de agosto o Refis, com condições especiais de pagamento de débitos até 2019, com parcela mínima de R$ 120,00 e parcelamento bastante flexível.
Apesar de reconhecer as dificuldades que a categoria vem enfrentando, decorrentes do isolamento social, o Cofeci esclareceu não tem condição de conceder desconto ou até isentar o pagamento da anuidade, conforme cogitado em redes sociais, porque os Regionais e o próprio Cofeci dependem dessa única fonte de receita para pagamento de seus empregados e das despesas operacionais.

Fexibilização do uso das áreas de lazer

O que mais se tem ouvido falar no momento é que está chegada a hora de reabrir os espaços interditados no início da pandemia, acontecido em março deste ano.

Pressionados pelos moradores, muitos síndicos têm cedido aos apelos e reaberto as áreas, principalmente piscina e academia, porém, introduzindo “novas regras” como rodízio de famílias e número reduzido de usuários. Será que tem valor esses limites?

Pois bem, nenhuma regra que não tenha sido aprovada pelos condôminos tem força de lei. Apenas aquelas contidas nos regimentos internos ou convenções têm legitimidade e podem ser impostas. Mas, se o síndico tem poderes de interditar, por que não teria também o de liberar com restrições? Explico:

É que, ao interditar, apesar de muitos acharem que o síndico não teria esse poder e que o veto do Presidente da República ao artigo 11 da Lei 14010/2020 o impediria de tomar esse tipo de decisão, o síndico tinha e continua tendo, apesar do veto, tal poder. O inciso II do artigo 1.348 do Código Civil lhe confere essa competência, veja:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Ao ter tomado a decisão de interditar as áreas de lazer, o síndico praticou, extrajudicialmente (ou seja, fora do juízo/justiça), o ato necessário à defesa dos interesses comuns: impedir a aglomeração de pessoas visando a não proliferação do coronavirus. Essas áreas, pela sua própria natureza, são espaços compartilhados que atraem muitas pessoas, e segundo as autoridades de saúde, no momento, o meio mais eficiente de se combater essa pandemia é o distanciamento das pessoas, daí a necessidade do isolamento social, atitude contrária à destinação das piscinas, academias e muitos outros itens de lazer nos condomínios.

Além do dispositivo legal acima, outro, no mesmo artigo (1.348), ainda impõe ao sindico zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores, confira:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Ok, vamos então supor que convenci que o síndico teria sim, mesmo com o veto do artigo 11 da Lei 14010/2020, agido dentro de suas atribuições ao interditar as áreas. Mas, uma outra pergunta ainda insiste nessa situação: Já que ele tem poderes para fechar, por que não teria os mesmos poderes para liberar com as regras sugeridas (rodízio, número reduzido de usuários, etc.)?
A resposta também será encontrada no código civil e no mesmo artigo já citado, o 1.348, vamos a ele:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

Prestem atenção, o síndico não só está obrigado a cumprir como também fazer com que se cumpra a convenção e o regimento interno. Creio que nenhuma convenção de condomínio ou regimento interno tenham previsto que iríamos passar por essa grave situação e já teriam se antecipado e previsto que o síndico poderia, por exemplo, impor um uso da piscina ou qualquer outro item de lazer, em forma de rodízio, como muitos estão sugerindo. Tenho (quase) certeza que essa condição jamais teria sido pensada por alguém e que ela tenha sido inserida nas convenções ou regimentos.

Portanto, partindo do princípio que não existe essa regra (o rodízio), ao síndico é dada a competência de não apenas cumprir, mas também a de cumprir a regra, não pode ele simplesmente reabrir qualquer espaço com regras que não sejam aquelas já existentes e que foram aprovadas pelos condôminos.

Mas, e o que fazer?

Deixei, de propósito, de comentar um último item citado no inciso IV do artigo 1.348, as determinações da assembleia. É nela que os condôminos e os síndicos devem buscar socorro. Já que não pode o síndico impor novas regras, nada impede que a assembleia assim o faça, já que a todos cabem cumprir sua determinação.

Portanto, se realmente as áreas de lazer agora pressionadas pelos moradores já têm asseguradas a segurança no seu uso, e isso tem que ficar muito bem esclarecido e garantido, nada impede que todas as sugestões de “novas regras” como o rodízio por família, número reduzido de usuários, entre outras, seja proposto, discutido e aprovado em assembleia, que ao contrário dos que muitos pensam, não está proibida de acontecer, apenas, não se recomenda a aglomeração de pessoas. Se o local para se realizar a reunião for amplo, se os limites de distanciamento forem respeitados e todos utilizarem máscaras, nada impede que se realize. Outra forma de ser realizada é virtualmente. Mas isso falaremos em outra oportunidade.

Assim, caso seu condomínio esteja passando por essa fase de flexibilização das áreas de lazer, muito cuidado com a retomada desses espaços e lembre-se: Não decida sozinho, chame a assembleia e deixe para ela a responsabilidade.

Inaldo Dantas

As pseudo assembleias virtuais e seus perigos

Estamos vivendo um triste momento de crise mundial que tem exigido muito de todos nós, situação que é um consenso. De igual modo, o trabalho que estamos tendo em nossos prédios para manter as áreas comuns fechadas, impedindo obras, tratando com funcionários, enfim, um verdadeiro gerenciamento de crise, o que tem levado o nível de desgaste do gestor ao limite e fazendo inclusive muitos síndicos renunciarem justamente no momento em que o condomínio mais precisa deles. As questões centrais neste momento são: 1) Como proceder com o mandato vencido do síndico sem a possibilidade de realização de assembleia e 2) a viabilidade da realização da assembleia virtual.
1- Mandato vencido
O término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado neste momento de pandemia, pois estamos diante da impossibilidade de se realizar assembleias por força dos decretos em âmbito Municipal, Estadual e Federal que impedem aglomeração de pessoas.
Em tempos normais a orientação óbvia é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato.
Precisamos considerar que com a impossibilidade involuntária de eleição de novo representante legal do condomínio, o antigo síndico continua no mandato até a nova eleição, mesmo considerando que poderá haver prejuízo com esta medida, tais como; a falta de representatividade para representar o condomínio em juízo ou perante as instituições financeiras.
Neste sentido, em muitos casos se faz mister o ingresso com medida judicial para garantir a representatividade do condomínio perante as instituições financeiras, caso estas não renovem a procuração para movimentação da conta bancária do condomínio. Neste sentido:
“Trata-se de pedido de jurisdição voluntária com o único propósito de
validar a administração do Condomínio durante o período de pandemia instalada pelo ‘COVID-19 – CONONAVÍRUS’, uma vez que a Assembleia Ordinária para eleição de síndico não pode ser realizada, devido a determinação de isolamento e quarentena.
É certo que em condomínios com grande número de unidades, na
normalidade, os interesses são distintos, o que pode causar discussões, algumas vezes acaloradas, ou meramente democráticas.
Entretanto, levando-se em consideração o estado social e de saúde atual
que vive o País e, principalmente o Estado de São Paulo, epicentro da ‘crise’, a providência do Condomínio é mais que prudente. É humanitária. Sendo absolutamente possível postergar por alguns meses nova eleição. O que não pode ocorrer é deixar o Condomínio acéfalo, sem direção e representante para administração e responsável.
Assim sendo, levando em consideração o contexto da situação, DEFIRO A LIMINAR para estender o mandato do síndico e corpo diretivo do Condomínio até que o Governo do Estado ou a Prefeitura do Município libere os cidadãos da quarentena imposta.”
Decisão de primeira Instância da 2ª Vara Civel do Foro Reginal da Lapa da Comarca da São Paulo-SP, Processo nº 1003376-67.2020.8.26.0004
Quanto ao término do mandato do síndico o imortal J, Nascimento Franco aduziu: “ Quando termina o prazo do mandato do síndico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma Assembleia para eleger nova administração” J. Nascimento e Franco, 5ª edição Editora Forense, 2009.
Nas situações acima destacadas pelo imortal J. Nascimento Franco, entendo que os atos praticados necessariamente devam ser ratificados em assembleia a ser convocada no momento possível.
E ainda, podemos nos socorrer, utilizando por analogia ao Condomínio Voluntário, temos no Art. 1.324 do CC, que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
2- Assembleia virtual
A assembleia virtual não encontra um procedimento específico na legislação condominial, o que podemos observar é que o artigo 1.350 do Código Civil determina que: “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção (…)”.
Assim, este dispositivo de lei (art. 1.350 do CC) possibilita que a convenção de condomínio estabeleça a forma e os parâmetros para realização de assembleias virtuais, caso não esteja prevista tal possibilidade no ato de instituição do condomínio, somente será possível implementar a votação virtual com a condição de alteração da Convenção com o voto de 2/3 dos condôminos.
De tal sorte, que, a assembleia virtual esteja prevista na Convenção, a realização de uma assembleia virtual requer provas de que todos condôminos foram convocados, que os participantes são realmente os condôminos, que as decisões foram discutidas, e que a redação da ata condiz com o que foi deliberado.
Situações que por si abrem margem para impugnações e por isso as assembleias virtuais são pouco usadas e não recomendadas mesmo antes da pandemia.
O direito condominial por algumas vezes utiliza-se por analogia a sistemática das empresas de capital aberto para sanar questões ainda não previstas na legislação condominial.
E neste sentido, sobre a assembleia virtual no âmbito das S/A, a LEI Nº 12.431, DE 24 DE JUNHO DE 2011/ Conversão da Medida Provisória nº 517, de 2010, institui:
“Art. 121. ……………………………………………………………
Parágrafo único. Nas companhias abertas, o acionista poderá participar e votar a distância em assembleia geral, nos termos da regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários.” (NR)
Assim, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que disciplina, normaliza e fiscaliza a atuação dos diversos integrantes do mercado de Capitais emitiu Ofício 257/2008 definindo que uma “assembleia on-line” é aquela que funciona por meio de voto por procuração eletrônica específica para cada acionista/cotista.
Sendo neste caso, o acionista/cotista possui um prazo para votar que, via de regra, é da data de publicação do edital de convocação até um dia antes da assembleia. Esse período pode variar de acordo com a política interna e com o estatuto social/regulamento de cada companhia ou fundo. Ou seja, no caso das S/A a assembleia física ocorre mesmo com a coleta antecipada de votos de forma virtual.
Quanto as assembleias virtuais no âmbito condominial, temos em tramitação o PROJETO DE LEI N° 548, DE 2019, o qual acrescenta art. 1.353-A à Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, para permitir à assembleia de condomínios edilícios votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião presencial, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria. De autoria da Senadora Soraya Thronicke (PSL/MS). Destaco que a assembleia virtual neste caso somente seria possível para casos de quórum especial.
Em momentos como este que estamos vivendo, um verdadeiro estado de “exceção”, os poderes do síndico se asseveram, pois, pelas restrições legais, inviável convocar assembleias para deliberar o que seria corriqueiro em tempos normais. Ao síndico caberá fazer o que for preciso, sempre de encontro com os preceitos constitucionais, as leis, os decretos emergências, e ter a ciência que irá responder pelos excessos e prejuízos à massa.
A tomada de decisões deve estar neste momento único de pandemia, respaldada pela vontade colegiada do conselho face a impossibilidade de convocação de assembleia.
Sendo que a realização de assembleias virtuais sem que exista a previsão na convenção ou lei aprovada neste sentido, as decisões em ambiente virtual representarão uma pseudo sensação de segurança e, em um segundo momento, quando a vida se normalizar, teremos uma enxurrada de pedidos judiciais de cancelamento de assembleias virtuais ocorridas no momento da pandemia, que foram realizadas contrariando o ordenamento jurídico.
As medidas administrativas por parte dos síndicos, que estejam em consonância com o momento atual e tenham a razoabilidade necessária, mesmo que possa parecer autoritário neste momento, tem respaldo legal, pois o síndico age por mandato e seus atos podem ser posteriormente ratificados. Diferentemente de uma assembleia virtual que, por exemplo, ocorra sem a convocação de todos, e teria nulidade insanável, se agravando pelo fato de que os gestores que realizarem assembleias virtuais não terão a tendência de submeter tais decisões a assembleia quando o momento passar, acreditando que já o fizeram de forma virtual.
E nesse sentido, e de encontro com o acima aduzido, faz sentido que o síndico, munido do seu poder de mandato, com a incumbência de agir em prol da sua comunidade, a qual a ele delegou poderes, tome as decisões necessárias para manter a gestão do seu condomínio saudável, seja para o fechamento de áreas comuns, seja para a suspensão momentânea do fundo de obras.
Temos que ter sempre em mente que em tempos normais o síndico deve submeter grande parte dos seus atos de gestão à aprovação de assembleia, tais como: realização de obras, compra de equipamentos, suspensão ou realização de rateios extras, entre outros, mas que também, dentro do exercício das suas funções, o síndico tem o poder/dever de tomar medidas administrativas sem que necessariamente precise passar pela assembleia, como por exemplo: multar unidade infratora, efetuar reparos emergenciais, soltar circulares, entre outros. Isso porque parte das suas atribuições estão pré-definidas na Convenção e aprovada em assembleia. E em momentos de pandemia (Covid-19), quando decretos e recomendações da Organização Mundial de Saúde cerceiam o funcionamento de empresas, impõem quarentena, isolamento social, confere ao síndico que algumas medidas sejam tomadas mesmo sem a aprovação em assembleia.
Dr. Rodrigo Karpat – Advogado militante na área cível há mais de 15 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. Mestrando em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e professor da FAAP. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.

Por: Rodrigo Karpat – Advogado